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關于印發《衡南縣物業專項維修資金管理辦法》的通知(南政辦發[2018]17號)

 HNDR-2018-01010

 

 

 

 

南政辦發[2018]17號

 

 

衡南縣人民政府辦公室


關于印發《衡南縣物業專項維修資金管理辦法》的

 


各鄉鎮人民政府、片區服務中心、岐山辦事處,縣直機關各單位,省市駐衡南直管單位:


《衡南縣物業專項維修資金管理辦法》已經縣人民政府同意,現印發給你們,請認真遵照執行。

 

 

                           衡南縣人民政府辦公室


                            2018年11月17日

 

 

衡南縣物業專項維修資金管理辦法

 

第一章 總則

第一條  為加強對物業專項維修資金的管理,保障物業共用部位、公用設施設備的及時維修和正常使用,維護物業專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《湖南省物業專項維修資金管理暫行辦法》等有關規定,結合工作實際,制定本辦法。

第二條  衡南縣行政區域內的物業專項維修資金的交存、使用、管理和監督,適用本辦法。

第三條  本辦法所稱物業專項維修資金,是指專項用于物業共用部位、公用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同規定的房屋共有部位。一般包括:房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外和墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同規定的業主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和公用設施設備使用的房屋等。

第四條  物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督、監管分離的原則。

第五條  縣住房和城鄉建設局同縣財政局負責本縣物業專項維修資金的指導和監督工作。

縣物業專項維修資金管理中心(以下簡稱維修資金管理中心)負責本縣域專項維修資金的日常管理工作。

第二章 交存

條六條  下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存物業專項維修資金:

同一物業管理區域內,非單一產權的物業包括住宅(含商品住房、經濟適用住房、集資合作建房、拆遷安置房、廉租房和公共租賃房等)和非住宅(含商業用房、獨立產權的會所、商業性寫字樓、儲物間、車庫、車位等),都應當交存物業專項維修資金。

第七條  住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額為建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。縣住房和城鄉建設局據實測算,縣內每平方米交存首期物業專項維修資金的數額為樓梯房40元/,電梯房和別墅75元/。每五年調整一次。

出售公有住房的,售房單位按照樓梯房不低于售房款的20%,電梯房不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取物業專項維修資金。購房業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

第八條  業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。

從公有住房售房款中提取的物業專項維修資金屬于公有售房單位所有。

第九條  實行預售的商品房,購房者應當在辦理商品房預售合同備案前,按預售面積將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶;截至房屋竣工尚未售出及開發建設單位自留的物業,開發建設單位應當在申請竣工驗收前,將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶;實行商品房預售資金監管的,建設單位應當交納的物業專項維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

實行現售的商品房,開發建設單位應當在申請竣工驗收前,將首期物業專項維修資金存入物業專項維修資金專戶。未按本辦法規定交存物業專項維修資金的,公有住房售房單位和開發建設單位不得將房屋交付購買人;上一樓盤未結清維修資金,開發公司不得再申請商品房預售許可。

繳納物業專項維修資金是每個業主應盡的業務,業主在申請房屋所有權登記時應提供物業專項維修資金繳納憑證給不動產登記部門。自覺做好未繳納物業專項維修資金之前不向房屋所有權登記部門提交登記申請。

第十條  首次交存物業專項維修資金,由業主到物業專項維修資金管理中心或到受委托的代收銀行營業網點交存,禁止開發企業、物業企業代收代交。

第十一條  維修資金管理中心應當按照相關規定確定商業銀行作為資金的專戶管理銀行,開立物業專項維修資金專戶,資金專戶下以物業管理區域為單位設總賬,以幢為單位設分幢賬,按房屋戶門號設分戶賬。

儲存出售公有住房劃轉的物業專項維修資金,一個物業管理區域內包含兩個以上原公有住房售房單位物業的,售房單位交存部分按售房單位設分賬,按幢設分幢賬,業主交存部分按房屋戶門號設分戶賬。

物業專項維修資金自存入物業專項維修資金專戶之日起,按中國人民銀行規定的利率計息,每年6月30日為結息日。

第十二條  應交存尚未交存物業專項維修資金的物業,業主應當補交。業主分戶賬內的物業專項維修資金余額不足首期交存額30%的,應當續交。

補交的物業專項維修資金一次性交存。續交的物業專項維修資金可以一次性交存,也可以隨物業管理費逐月交存。

物業服務企業或其他相關機構應當配合物業專項維修資金的續交、補交的工作。其代收的物業專項維修資金,應當及時劃轉到物業專項維修資金專戶。

住建部門應當將物業服務企業代收、劃轉續交物業專項維修資金的情況納入其信用檔案管理。將業主拒交、滯交物業專項維修資金的相關情況納入個人征信系統。

拒不補交、續交者,業主委員會應當督促其交存,業主大會可以委托業主委員會向人民法院提起訴訟。

第十三條  房屋轉讓、抵押時,房屋轉讓、抵押人未繳納該房屋物業專項維修資金或者其分戶帳內的物業專項維修資金余額不足首期交存額的30%的,應當在辦理房屋轉讓、抵押手續前按照規定補交、續交。

第十四條  房屋轉讓時,該房屋賬戶中結余的物業專項維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

房屋滅失的,業主交納的物業專項維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主;出售公有住房售房單位提取的物業專項維修資金賬面余額返還售房單位,售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。

第十五條  利用物業共用部位、共用設施設備進行經營所得的收益屬于全體業主所有,可經業主大會同意后用于補充物業專項維修資金。

第三章  使用

第十六條  物業專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

物業專項維修資金管理費用,由維修資金管理中心按規定編制全年預算支出計劃,報縣財政局審批,按預算批復執行,在物業專項維修資金增值收益中按規定列支。

財政、審計應當加強物業專項維修資金使用的監督管理。

第十七條  房屋共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,堅持受益人和負擔人相一致的原則進行分攤,具體規定如下:

(一)一個物業區域內共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;

(二)售后公有住房共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,從公有住房售房單位和業主交存的物業專項維修資金中按比例分攤;業主續交后由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;

(三)房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造,涉及尚未售出的商品房、公有住房,由開發建設單位、公有住房售房單位按照尚未售出的商品房、公有住房的建筑面積,分攤維修、更新和改造費用。

第十八條  已交存物業專項維修資金的,分攤費用從業主分戶賬中列支。業主分戶賬面余額不足以支付分攤費用的,由該業主補足。

未交存物業專項維修資金的,分攤費用由該業主直接支付。相關業主有約定的,從其約定。

第十九條  物業專項維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式;一般使用是指一次投票表決一個維修項目的使用方式;應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業主表決方式可以采取常規表決,即經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,視為表決通過;也可以采用異議表決,即根據業主共同管理規約約定的表決條件和表決方式,持不同意意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

第二十條  物業專項維修資金的計劃使用項目適用條件:

(一)可以預見的、以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備周期性的維修、更新和改造;

(二)同一物業管理區域內全體業主受益;

(三)單項物業維修和更新、改造項目費用在三萬元以下。

第二十一條  計劃使用項目必須納入物業專項維修資金使用計劃,經業主大會一次性表決同意,并報維修資金管理中心備案。

物業專項維修資金使用計劃由業主委員會或者其委托的物業服務企業,根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況編制。

一次性表決的物業專項維修資金使用計劃有效期限不超過五年,有效期內使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的50%。維修資金管理中心應當制定一次性表決使用物業專項維修資金的具體辦法和流程,公布物業專項維修資金使用計劃格式文本。

第二十二條  物業專項維修資金的一般使用項目適用條件:

(一)同一物業管理區域內部分業主受益的物業項目的維修、更新和改造;

(二)臨時發生并需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第二十三條  一般使用按照以下程序辦理:

(一)制定方案。物業服務企業、業主委員會或相關業主(以下統稱為申請人)根據實際情況提出維修和更新、改造方案。方案主要包括:維修和更新、改造的內容,工程預算,涉及戶數,維修和更新、改造的組織方式。

(二)業主決策。方案經業主表決后在小區明顯位置公示七天。公示期滿,業主委員會(未成立的由居委會或街道辦事處)對業主表決和公示情況進行核實、簽證。

(三)審核備案。申請人持方案、工程預算明細表、業主大會決議或業主書面簽名等材料到維修資金管理中心辦理維修資金使用備案,維修資金管理中心應當即時辦理;不符合使用條件的,應當說明原因。未辦理使用備案擅自維修的,其維修費用自行承擔,維修資金管理中心不予支付維修費用。

(四)撥付工程款。申請人與維修單位簽訂工程施工合同后,維修資金管理中心根據合同的約定撥付工程款,原則上分2次撥付,預付款不得超過預算金額的50%。工程竣工驗收合格后,申請人憑工程決算明細表、費用結算票據、工程驗收合格證等資料向維修資金管理中心申請撥付決算資金。

申請人應在維修、更新、改造工程保修期內留存質量保證金。

第二十四條  物業專項維修資金的應急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全,需要立即進行的維修、更新和改造的緊急情況。主要包括以下情形:

(一)物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞;

(二)消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況;

(三)電梯故障危及人身安全;

(四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動,玻璃幕墻炸裂;

(五)其他發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。

第二十五條  維修資金管理中心代管期間發生第二十四條規定的情形時,按照以下程序辦理:

(一)申請人應當向維修資金管理中心提出書面申請。依照相關規定需要質監、消防、電力、通訊、住建等部門檢測、鑒定的,相關檢測鑒定機構應盡快出具書面檢測鑒定意見;

(二)維修資金管理中心收到申請后立即現場勘察;

(三)經勘察需要維修的,應當通知申請人立即組織維修,并在勘察確認后五個工作日內將核實的維修費用50%劃轉到維修單位,維修單位應當立即組織搶修;

(四)維修項目竣工后,維修資金管理中心應當將維修情況在物業管理區域內適當位置公示七日,公示期滿后,維修資金管理中心將維修費用應付余額劃轉到維修單位。

第二十六條  發生第二十四條規定情形時,申請人未按規定實施維修、更新和改造的費用從物業所在地鄉鎮人民政府可以組織代修,維修、更新和改造費用從物業專項維修資金專戶中列支。

第二十七條  應急維修工程首期費用撥付后,維修組織單位或者個人應當將維修方案、工程審價報告、工程驗收合格證明、涉及戶數和分攤方案等在小區內明顯位置進行不少于七日的公示。

相關業主在公示期內提出異議的,由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的,異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第二十八條  物業項目維修和更新、改造費用三萬元以上的,應當經具備相應資質的工程造價咨詢機構審核。推行公開招標方式選聘維修單位;涉及受益部位業主對維修價格有異議的,應當公開招投標確定施工單位。引導第三方專業機構參與工程監理和驗收。招標、審價、檢測、監理、驗收費用列入維修和更新、改造成本。

第二十九條  下列費用不得從物業專項維修資金中列支:

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;

(二)依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)列入房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用;

(四)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用;

(五)根據有關法律法規規定及物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

第三十  在保證物業專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將物業專項維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等,確保資金的安全和保值增值。

第四章  監督管理

第三十一條  縣住房和城鄉建設局應當主動將有關信息網站和聯系電話對外發布,接受社會和媒體監督。依托現有住房信息管理系統,有效嵌入物業專項維修資金業務查詢、辦理和業主表決等功能,進一步提高物業專項維修資金管理效率。

第三十二條  業主大會成立前,物業專項維修資金應存入當地物業專項維修資金專戶管理銀行的物業專項維修資金專戶中,由維修資金管理中心統一代管。

第三十三條  業主大會成立后,經業主大會表決通過,業主大會可在當地物業專項維修資金專戶管理銀行開設物業專項維修資金賬戶,并報維修資金管理中心備案。住建部門應當加強對劃轉讓后物業專項維修資金管理、使用的指導和監督。

第三十四條  維修資金管理中心應當建立物業專項維修資金公示和查詢制度,接受業主、公有住房售房單位對公共賬戶和房屋賬戶中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的,可以要求復核。

第三十五條  物業專項維修資金賬戶應當通過轉賬結算,不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的物業專項維修費用只能支付到約定的維修單位賬戶中。

第三十六條  物業專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計機關、監察機關的監督。

物業專項維修資金收支財務管理、會計核算制度執行情況以及專用收據的購領、使用、保存、核算管理,應當依法接受財政部門監督。

第三十七條  對于違反本辦法規定的單位和個人,由相關主管部門責令改正,并依據有關法律法規進行處理處罰;情節嚴重的,依法追究刑事責任。

第五章  附則

第三十八條  未成立業主委員會的住宅小區,可以由所在地鄉鎮人民政府(辦事處、片區服務中心)的指導和監督下,代行本辦法規定的業主委員會的職責。

第三九條  本辦法自下發之日起施行,原《衡南縣物業維修資金管理暫行辦法》(南政發[2011]23號)文件同時廢止。

 

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